Taşınmaz üzerindeki haciz, borçlu hakkında yürütülen icra takibi kapsamında borçluya ait ev, arsa, tarla, dükkân veya diğer taşınmazların tapu kaydına haciz şerhi işlenmesi anlamına gelir.
Taşınmaz üzerindeki haciz;
- İcra borcunun tamamen ödenmesi,
- Alacaklının haczin kaldırılmasını istemesi,
- Kanuni sürede satış talep edilmemesi,
- Satış giderlerinin usulüne uygun yatırılmaması,
- Haczin hukuka aykırı olması,
- İcra mahkemesi kararı,
- Hacizli taşınmazın kanundaki usulle rızaen satılması
gibi nedenlerle kaldırılabilir.
Bu nedenle;
“Tapuya haciz konulduktan sonra borç ödenmeden haczin kaldırılması mümkün değildir.”
şeklinde genel bir değerlendirme doğru değildir.
Taşınmaz Haczi Borç Ödenince Kalkar Mı?
Evet.
İcra dosyasındaki borcun tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılması mümkündür.
Ancak yalnızca takipteki ana paranın ödenmesi her zaman dosyanın tamamen kapanması için yeterli değildir.
Dosya borcunda;
- Ana para,
- İşlemiş faiz,
- İcra vekâlet ücreti,
- Harçlar,
- Takip ve satış masrafları
bulunabilir.
Bu nedenle öncelikle icra dosyasından güncel kapak hesabı alınarak toplam borcun kapatılması gerekir.
Borç Ödenince Tapudaki Haciz Otomatik Kalkar Mı?
Her zaman aynı anda kalkmaz.
Borcun tamamen ödenmesinden sonra icra dosyasında;
- Ödemenin dosyaya işlenmesi,
- Bakiye bulunmadığının belirlenmesi,
- Taşınmaz haczinin kaldırılması yönünde işlem yapılması,
- Tapu siciline haciz terkin bildiriminin gönderilmesi
gerekebilir.
Dolayısıyla;
“Borcu bugün ödedim, tapudaki haciz de aynı anda otomatik silindi.”
şeklinde hareket edilmemeli, tapu kaydı ayrıca kontrol edilmelidir.
Alacaklı Taşınmaz Haczini Kaldırabilir Mi?
Evet.
Alacaklı veya alacaklı vekili icra dosyasından taşınmaz üzerindeki haczin fekkini talep edebilir.
Bu durum;
- Borcun haricen ödenmesi,
- Tarafların anlaşması,
- Başka malların borcu karşılayacak şekilde haczedilmiş olması,
- Alacaklının belirli bir taşınmaz üzerindeki hacizden vazgeçmesi
gibi durumlarda ortaya çıkabilir.
Ancak haczin kaldırılması, her durumda icra takibinden veya alacaktan tamamen vazgeçildiği anlamına gelmez.
Alacaklı yalnızca belirli bir taşınmaz üzerindeki haczi kaldırıp takibi diğer malvarlığı unsurları yönünden devam ettirebilir.
Haricen Ödeme Yapılırsa Taşınmaz Haczi Nasıl Kaldırılır?
Borç doğrudan alacaklıya veya alacaklı vekiline ödenmiş olabilir.
Bu durumda ödeme icra dosyasına kendiliğinden yansımayabilir.
Alacaklının;
- Haricen tahsilatı dosyaya bildirmesi,
- Gerekli harç işlemlerinin tamamlanması,
- Taşınmaz haczinin kaldırılmasını talep etmesi
gerekebilir.
Özellikle yüksek tutarlı ödemelerde yapılan anlaşmada;
“Ödeme üzerine ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılacağı”
hususunun açıkça yazılması sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
Satış İstenmezse Taşınmaz Haczi Kalkar Mı?
Evet.
Güncel İİK m.106'ya göre alacaklı veya borçlu, haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde haczedilen malın satışını isteyebilir. Güncel düzenlemede taşınır ve taşınmazlar bakımından satış isteme süresi genel olarak bir yıldır.
İİK m.110'a göre malın satılması kanuni süre içinde istenmezse veya satış talebi geri alındıktan sonra kanuni sürede yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar.
Dolayısıyla taşınmaz üzerine haciz konulmuş ancak kanuni sürede usulüne uygun satış talebinde bulunulmamışsa haczin kaldırılması talep edilebilir.
Taşınmaz Haczinde Satış Süresi Ne Kadardır?
Güncel düzenlemeye göre süre haciz tarihinden itibaren bir yıldır.
Örneğin taşınmaza;
10 Ekim 2025
tarihinde haciz konulmuşsa, kural olarak satış isteme süresi haciz tarihinden itibaren bir yıllık süre üzerinden değerlendirilir.
Ancak dosyada;
- Satış talebi,
- Satış avansı,
- Kıymet takdiri giderleri,
- Satış talebinin geri alınması,
- Daha önce yapılan artırmanın sonuçsuz kalması
gibi işlemler varsa yalnızca haciz tarihine bakılarak sonuç çıkarılmamalıdır.
Sadece Satış Talebi Vermek Yeterli Midir?
Hayır.
İİK m.106 uyarınca satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.
Bu giderlerin tamamı satış talebiyle birlikte yatırılmazsa satış talebi yapılmamış sayılır. Satış işlemleri sırasında yatırılan tutarın yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü eksikliğin tamamlanması için 15 günlük süre verir; eksiklik tamamlanmazsa yine satış talebi yapılmamış sayılır.
Bu nedenle;
“Dosyada satış talebi dilekçesi var, o hâlde taşınmaz haczi kesinlikle devam ediyor.”
şeklinde bir değerlendirme yeterli değildir.
Satış giderlerinin de kanuna uygun biçimde yatırılıp yatırılmadığı kontrol edilmelidir.
Satış Süresi Dolarsa Haciz Kendiliğinden Mi Kalkar?
İİK m.110'un ifadesine göre kanuni sürede satış istenmemesi hâlinde haciz kalkar.
Ancak taşınmaz resmi sicile kayıtlı olduğundan, hukuken kalkmış haciz şerhinin tapu kaydında teknik olarak hâlen görünmesi mümkün olabilir.
İİK m.110, resmi sicile kayıtlı mallarda icra dairesiyle yapılan yazışma sonucunda haczin kalktığının tespit edilmesi hâlinde sicili tutan idarenin haciz şerhini terkin edeceğini düzenlemektedir.
Bu nedenle haczin hukuken düşmesi ile tapu ekranında şerhin fiilen silinmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Süresi Dolmuş Haciz Tapuda Hâlâ Görünüyorsa Ne Yapılabilir?
İlgili icra müdürlüğüne başvurularak;
- Taşınmazın tapu bilgileri,
- Haciz tarihi,
- Satış talebinin bulunup bulunmadığı,
- Satış giderlerinin yatırılıp yatırılmadığı
incelenmeli ve İİK m.106 ile m.110 kapsamında haczin kaldırılması ve tapuya terkin yazısı gönderilmesi talep edilmelidir.
Kanuni sürede geçerli bir satış talebi bulunmadığı tespit edilirse haciz şerhinin tapudan kaldırılması mümkündür.
İcra Müdürlüğü Haczi Kaldırmayı Reddederse Ne Yapılabilir?
İcra müdürlüğü kanunen kalkmış olması gereken taşınmaz haczinin kaldırılması talebini reddederse müdürlük işlemi icra hukuk mahkemesine şikâyet edilebilir.
İİK m.16'ya göre icra dairesinin kanuna veya olaya uygun olmayan işlemleri, kural olarak işlemin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilebilir. Bir hakkın yerine getirilmemesi veya işlemin sebepsiz sürüncemede bırakılması hâllerinde ise her zaman şikâyet mümkündür.
Şikâyet dilekçesinde özellikle;
- Haciz tarihi,
- Satış talebi bulunmadığı,
- Varsa satış talebinin geçersiz olduğu,
- Giderlerin yatırılmadığı,
- İcra müdürlüğünün ret kararı
açıkça gösterilmelidir.
Satış Bir Defa İstenmişse Haciz Süresiz Mi Devam Eder?
Hayır.
İİK m.106'ya göre bir yıllık süre içerisinde satış istenmiş ancak artırma sonucunda satış gerçekleştirilememişse, satış isteyen alacaklı bakımından satış isteme süresi bir yıl daha uzar.
Bu nedenle geçerli satış talebi ve başarısız artırma bulunan dosyalarda;
“İlk haciz tarihinden bir yıl geçti, haciz kesin düştü.”
denilmeden önce satış dosyasının tamamı incelenmelidir.
Satış Talebi Geri Alınırsa Haciz Kalkar Mı?
İİK m.110 uyarınca satış talebi bir defa geri alınabilir.
Ancak satış talebinin geri alınmasından sonra kanuni süre içinde yeniden satış istenmezse haciz kalkabilir.
Bu nedenle satıştan vazgeçme tarihi ile kalan satış süresinin ayrıca incelenmesi gerekir.
Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Haciz Varsa Ne Olur?
Aynı taşınmaz üzerinde farklı icra dosyalarından çok sayıda haciz bulunabilir.
Örneğin aynı daire üzerinde;
- Banka alacağı haczi,
- Ticari alacak haczi,
- Nafaka haczi,
- İhtiyati haciz
aynı anda bulunabilir.
Bir icra dosyasındaki haczin kaldırılması diğer hacizleri kaldırmaz.
Bu nedenle taşınmaz satılacak veya devredilecekse güncel tapu takyidat belgesi alınarak bütün hacizler ayrı ayrı incelenmelidir.
Tapuda Haciz ile İpotek Aynı Şey Midir?
Hayır.
Haciz, icra takibi nedeniyle cebri icra yoluyla konulan bir şerhtir.
İpotek ise bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır.
İcra dosyasındaki haczin kaldırılması, taşınmaz üzerindeki ipoteği kendiliğinden kaldırmaz.
Aynı şekilde;
- İhtiyati haciz,
- İhtiyati tedbir,
- İpotek,
- Aile konutu şerhi
gibi diğer tapu kayıtları da ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmaz Borçtan Önce Satılmışsa Sonradan Haciz Konulabilir Mi?
Taşınmaz haciz tarihinden önce usulüne uygun biçimde üçüncü kişiye devredilmiş ve tapuda yeni malik adına tescil edilmişse eski malik borçlunun borcu nedeniyle taşınmaza kural olarak sonradan haciz konulamaz.
Ancak haciz veya takipten önce gerçekleştirilen devrin alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülüyorsa şartları varsa tasarrufun iptali davası gündeme gelebilir.
Bu durumda mülkiyet devrinin tarihi ile icra borcunun doğum tarihi önem taşır.
Haciz Konulduktan Sonra Taşınmaz Satılabilir Mi?
Haciz, taşınmazın mülkiyetini borçludan almaz.
Ancak hacizli taşınmazın normal satış yoluyla devri hâlinde haciz kural olarak taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder ve yeni malik haciz yüküyle karşılaşabilir.
Bu nedenle hacizli taşınmazın serbest piyasada devrinde alıcı açısından tapu takyidatlarının dikkatle incelenmesi gerekir.
Bunun yanında İİK m.111/a kapsamında borçluya rızaen satış yetkisi verilmesi de mümkündür.
Hacizli Taşınmaz Rızaen Satılarak Hacizler Kaldırılabilir Mi?
Evet.
Borçlu, İİK m.111/a kapsamında haczedilmiş taşınmazın rızaen satılması için kendisine yetki verilmesini talep edebilir.
Rızaen satış usulünde kanundaki bedel ve süre şartlarının sağlanması ve satışın mahkemece onaylanması gerekir.
Mahkemenin satışa onay vermesi hâlinde mülkiyet alıcıya geçer ve yönetmeliğe göre devir ve teslim işlemleri mal üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılması suretiyle gerçekleştirilir.
Bu yöntem, borçlunun taşınmazını icra ihalesine göre daha uygun koşullarla satabilmesi bakımından bazı dosyalarda önemli olabilir.
Meskeniyet Nedeniyle Taşınmaz Haczi Kaldırılabilir Mi?
Borçlunun hâline münasip evi İİK m.82 kapsamında şartları varsa haczedilmezlik korumasından yararlanabilir.
Dolayısıyla haczedilen taşınmaz borçlunun hâline münasip evi ise, şartları bulunması hâlinde meskeniyet şikâyeti ile haczin kaldırılması talep edilebilir.
Ancak;
“Borçlunun tek evi varsa haciz otomatik olarak geçersizdir.”
şeklinde mutlak bir kural bulunmamaktadır.
Taşınmazın değeri, borçlunun sosyal ve ekonomik durumu ve aile ihtiyaçları somut olayda ayrıca değerlendirilir.
Haczin Kaldırılması İcra Borcunu Ortadan Kaldırır Mı?
Hayır.
Özellikle satış isteme süresinin geçirilmesi nedeniyle belirli taşınmaz üzerindeki haczin kalkması, takip konusu alacağın sona erdiği anlamına gelmez.
Alacaklı, alacağı zamanaşımına uğramamış ve takip hukuken devam ediyor ise şartlarına göre borçlunun başka malvarlığı değerleri üzerinde haciz talep edebilir.
Bu nedenle;
“Taşınmazdaki haciz kalktı, bütün icra dosyası da kapandı.”
şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.
Taşınmaz Haczinin Kaldırılması İçin Neler Kontrol Edilmelidir?
Öncelikle;
- İcra dosya numarası,
- Taşınmazın ada ve parsel bilgileri,
- Haciz tarihi,
- Satış talebi tarihi,
- Kıymet takdiri ve satış giderlerinin yatırılıp yatırılmadığı,
- Varsa sonuçsuz artırma,
- Tapudaki diğer haciz ve takyidatlar,
- Dosyanın güncel borç miktarı
kontrol edilmelidir.
Özellikle eski tarihli hacizlerde yalnızca tapudaki haciz tarihine bakmak yerine icra dosyasının satış safahatının incelenmesi gerekir.
Sonuç
Taşınmaz üzerindeki haciz yalnızca borcun ödenmesi hâlinde değil, farklı hukuki nedenlerle de kaldırılabilir.
İcra borcunun tamamen ödenmesi veya alacaklının haczin kaldırılmasını talep etmesi hâlinde taşınmazdaki haciz fek edilebilir.
Bunun yanında güncel İİK m.106 uyarınca alacaklı veya borçlu hacizden itibaren bir yıl içinde taşınmazın satışını isteyebilir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunludur.
İİK m.110'a göre kanuni sürede satış talep edilmez, gerekli giderler süresinde depo edilmez veya geri alınan satış talebi süresinde yenilenmezse taşınmaz üzerindeki haciz kalkar. Resmi sicile kayıtlı mallarda haczin kalktığının tespit edilmesi üzerine haciz şerhi sicilden terkin edilir.
Haciz hukuken kalkmış olmasına rağmen icra müdürlüğü terkin işlemini yapmıyorsa müdürlük işlemine karşı şartlarına göre icra hukuk mahkemesine şikâyet yoluna başvurulabilir.
Ayrıca borçlunun İİK m.111/a kapsamında taşınmazını rızaen satması ve satışın mahkemece onaylanması hâlinde de devir işlemleri taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması suretiyle gerçekleştirilebilir.
Bu nedenle;
“Tapuya haciz konulduysa taşınmaz borç tamamen ödeninceye kadar kesinlikle hacizli kalır.”
şeklindeki değerlendirme doğru değildir.
Haciz tarihi, satış talebi, yatırılan giderler, tapu takyidatları ve icra dosyasındaki güncel işlemler birlikte incelenmelidir.
Esenyurt icra avukatı, Büyükçekmece icra avukatı, Beylikdüzü icra avukatı, Bahçeşehir icra avukatı ve İstanbul icra avukatı kapsamında taşınmaz haczinin kaldırılması, satış süresi nedeniyle haczin düşmesi, meskeniyet şikâyeti, tapudaki hacizlerin fekki ve hacizli taşınmazların rızaen satışına ilişkin hukuki destek alınabilir.
İletişim: 0542 547 48 51