Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren, şartları bulunması hâlinde dava açmadan ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir.
Türk Borçlar Kanunu m.352’ye göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Geçerli bir tahliye taahhüdü bakımından temel olarak;
- Taahhüdün yazılı olması,
- Kiracı tarafından verilmiş olması,
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması,
- Tahliye edilecek tarihin belirli olması
gerekir.
TBK m.352 açıkça tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini aramaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken ve taşınmaz henüz kiracıya teslim edilmeden alınan taahhütler geçerlilik bakımından uyuşmazlığa neden olabilir.
Tahliye Taahhüdünün Noterden Yapılması Zorunlu Mudur?
Hayır.
Tahliye taahhüdünün mutlaka noter aracılığıyla düzenlenmesi zorunlu değildir. Adi yazılı bir tahliye taahhüdü de geçerli olabilir.
Ancak kiracı adi yazılı taahhütteki imzasını veya belgeyi inkâr ederse, icra mahkemesinde takip bakımından sorun çıkabilir.
Noterlikçe düzenlenen veya imzası ve tarihi noter tarafından onaylanan tahliye taahhüdü, özellikle itirazın kaldırılması aşamasında daha güçlü bir belge niteliğindedir. İİK m.275 bu konuda özel düzenleme içermektedir.
Tahliye Taahhüdü Ne Zaman İcraya Konulmalıdır?
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalıdır.
Örneğin kiracı;
1 Eylül 2026 tarihinde taşınmazı boşaltacağını
taahhüt etmiş ancak çıkmamışsa, TBK m.352 kapsamında bir aylık sürenin kaçırılmaması gerekir.
Bu süre tahliye taahhüdüne dayalı takip bakımından en önemli sürelerden biridir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiraya veren ilgili icra dairesine başvurarak kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin ilamsız icra takibi başlatır.
Takibin dayanağı olarak tahliye taahhüdü dosyaya sunulur.
İcra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir.
İİK m.272’ye göre tahliye emrinde kiracıya taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye ve teslim etmesi, itirazı bulunuyorsa 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi ihtar edilir.
Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Süresi Kaç Gündür?
Kiracının tahliye emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etmesi gerekir.
İİK m.274 uyarınca süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.
Kiracı örneğin;
- Tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını,
- Tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu,
- Kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını,
- Takibin süresinde başlatılmadığını
ileri sürebilir.
Kiracı İtiraz Etmezse Ne Olur?
Kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmez ve tahliye emrinde verilen süre içerisinde taşınmazı boşaltmazsa takip kesinleşir.
İİK m.273 uyarınca gerekli sürelerin geçmesinden sonra taşınmazın zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmesi mümkündür.
Kiracının eşyalarının taşınmaz içerisinde bulunması hâlinde bunların muhafazası ve teslimi bakımından ayrıca icra hükümleri uygulanır.
Kiracı Tahliye Taahhüdüne İtiraz Ederse Ne Olur?
Kiracının süresinde itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur.
Bu durumda kiraya veren, elindeki belgenin niteliğine göre icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir.
İİK m.275 uyarınca tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası noter tarafından onaylanmış veya kiracı tarafından ikrar edilmişse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması mümkün olabilir.
Kiracı Tahliye Taahhüdündeki İmzayı İnkâr Ederse Ne Olur?
Adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracı imzayı açıkça inkâr ederse icra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlıdır.
İİK m.275 kapsamında icra mahkemesinden itirazın kaldırılabilmesi için belgenin kanunda belirtilen kuvvette olması gerekir. Adi yazılı belgedeki imza inkâr edilmişse uyuşmazlığın genel görevli kira mahkemesinde dava yoluyla çözülmesi gündeme gelebilir.
Bu nedenle takip başlatılmadan önce tahliye taahhüdünün şekli ve içeriği dikkatle incelenmelidir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Arabuluculuk Gerekir Mi?
Doğrudan İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatılması için zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.
Kira uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olmakla birlikte, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışında tutulmuştur.
İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi için de dava şartı arabuluculuk aranmaz.
Ancak uyuşmazlık nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre tahliye davası açılması gerekiyorsa, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk gündeme gelir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliye Davası Arasındaki Fark Nedir?
Kiraya veren, geçerli tahliye taahhüdü bulunması hâlinde iki temel yoldan birini tercih edebilir:
İcra takibi:
Tahliye taahhüdüne dayanılarak icra müdürlüğünden doğrudan tahliye takibi başlatılır.
Tahliye davası:
Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.
Her iki yol bakımından da TBK m.352’deki bir aylık süre önem taşır.
İcra yolunun özellikle geçerli ve imzası tartışmasız bir tahliye taahhüdünün bulunduğu durumlarda daha seri sonuç doğurması mümkündür.
Tahliye Taahhüdünde Tarih Çok Önemli Midir?
Evet.
Tahliye taahhüdünde özellikle;
taahhüdün düzenlendiği tarih
ile
kiracının taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği tarih
birbirinden ayrılmalıdır.
TBK m.352 açısından kiralananın tesliminden sonra verilen ve tahliye tarihini belirli şekilde içeren yazılı taahhüt esas alınır.
Tarih konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde belgenin düzenlenme şartları ve tarafların delilleri ayrıca değerlendirilir.
Tahliye Taahhüdü Kira Borcu Olmasa da Kullanılabilir Mi?
Evet.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye birbirinden farklıdır.
Kiracı bütün kira bedellerini zamanında ödemiş olsa dahi geçerli tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa şartları varsa TBK m.352 ve İİK m.272 ve devamı kapsamında tahliye takibi başlatılabilir.
Dolayısıyla tahliye taahhüdünün uygulanabilmesi için kiracının kira borcu bulunması gerekmez.
Kiracı Tahliye Edilmezse Zorla Çıkarılabilir Mi?
Takibin kesinleşmesi ve kanuni sürelerin tamamlanması hâlinde icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir.
Tahliye sırasında gerektiğinde kolluk desteği alınabilir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.
Kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması, kesinleşmiş tahliye takibinin uygulanmasını engellemez.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Nelere Dikkat Edilmelidir?
Takip başlatılmadan önce özellikle;
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
- Taşınmazın kiracıya teslim tarihi,
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi,
- Taahhüt edilen tahliye tarihi,
- Kiracının imzası,
- Taahhüdün noterlikçe düzenlenip düzenlenmediği,
- Bir aylık takip süresinin geçip geçmediği,
- Kira ilişkisinin sonradan yenilenip yenilenmediği
kontrol edilmelidir.
Özellikle bir aylık sürenin geçirilmesi veya geçerliliği tartışmalı bir tahliye taahhüdüyle yanlış takip yolu seçilmesi, tahliye sürecinin uzamasına neden olabilir.
Sonuç
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracının ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesini sağlayan özel bir takip yoludur.
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalıdır. Kiracıya gönderilen tahliye emrine karşı 7 günlük itiraz süresi bulunurken, İİK m.272 kapsamında taşınmazı tahliye etmesi için 15 günlük süre verilir.
Kiracı süresinde itiraz etmezse tahliye işlemlerine devam edilebilir. İtiraz edilmesi hâlinde ise tahliye taahhüdünün niteliğine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel hükümlere göre tahliye davası gündeme gelebilir.
Esenyurt icra avukatı, Büyükçekmece icra avukatı, Beylikdüzü icra avukatı, Bahçeşehir icra avukatı ve İstanbul icra avukatı kapsamında tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kiracının tahliyesi, tahliye emrine itiraz, itirazın kaldırılması ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki destek alınabilir.
İletişim: 0542 547 48 51